Article
- Home
- Article
Comment reprogrammer vos plateaux à l’ère du taux de vacance élevé et du “flight-to-quality”
Depuis 2024, la plupart des marchés européens de bureaux connaissent une vacance élevée, avec une polarisation nette : les bâtiments bien situés, serviciels et performants se louent, les autres peinent. Au deuxième trimestre de 2025, la vacance moyenne européenne atteint environ 9,1 % et l’Île-de-France se situe autour de 10 à 11 % avec de forts contrastes : La Défense est plutôt à 15 ou 16 %, le QCA à 4 ou 5 %. Et côté utilisateurs ? Moins de mètres loués mais plus d’exigence d’usage (confort, services, efficacité des parcours).
Parallèlement, les grands brokers anticipent une légère reprise des signatures, tirée par les entreprises qui cherchent moins de surface mais « mieux » de surface. Les écarts de vacance et de rentabilité entre immeubles premium et autres devraient se creuser (logique de “flight-to-quality” ou fuite vers la qualité).
Le vrai enjeu n’est plus la surface mais bien l’utilité au m²
Pour Convergence, la bonne question à se poser n’est pas “combien de mètres garder ?”, mais “quels mètres deviennent utiles et mesurables au quotidien ?”. Deux leviers se combinent :
- Optimiser le portefeuille (fermer, sous-louer, regrouper).
- Reprogrammer les plateaux restants pour absorber les usages réels (focus, micro-réunions, appels, projets, convivialité) avec des indicateurs simples : décibels pour le confort acoustique, temps de cycle pour les parcours (ex : moins de 5 min du badge d’accueil au plateau repas).
Arbitrer vite : fermer/sous-louer ou reprogrammer ?
Étape 1 : Localisation & desserte.
- Si l’actif est excentré et peu desservi, la vacance structurelle risque de durer : la sous-location partielle et le regroupement sont souvent des décisions rationnelles.
- S’il est central/bien connecté, l’actif peut redevenir compétitif à condition d’offrir un standard d’usage élevé (hospitality légère, services, confort thermique, espaces adaptés). La dynamique actuelle de repositionnement à La Défense illustre cette stratégie (surfaces plus petites, plus vertes, plus flexibles pour réattirer la demande).
Mesurez simplement ce qui compte : taux d’occupation, bruit, réservations non honorées des salles, temps d’attente aux services (café/restauration), mètres parcourus par les équipes support. Pas besoin d’objets connectés invasifs : des compteurs d’entrées, des sondages QR, des observations cadrées suffisent pour un 1er diagnostic.
Étape 2 : Lecture des usages réels
Étape 3 : Décision de fermeture/sous-loc ou re-zoning
- Si moins de 40 % des espaces servent régulièrement leur usage cible (ex. grandes salles rarement pleines, plateaux bruyants), le re-zoning semble prioritaire.
- S’il persiste plus de 25 % de vacance malgré un bon niveau d’usage, étudiez la sous-location et la reprogrammation ciblée des mètres clés (ex. accueil, café productif, zones focus).
Un exemple concret ? 10 000 m², 1 500 postes, vacance de 18 %
Contexte : Deux plateaux vides depuis 9 mois, grandes salles peu utilisées, open space bruyant. Comment réagir :
- Semaine 1-2 : mesures light (décibels, comptages, réservations non honorées, temps de cycle déjeuner).
- Semaine 3 à 6 : disposer 2 focus pods (mobilier acoustique), aménager 3 micro-salles, créer une charte d’usage lisible.
- Semaine 7 à 10 : créer une double ligne chaud dans l’espace de restauration, lancer du grab&go avant la file.
Les résultats sont clairement observables :
- Bruit moyen dans les heures pleines a baissé de 10 à 15 % (décibels)
- + 35 % de dispo perçue des salles, les réservations non honorées ont baissé de 28 %.
- Restauration : du badge à l’assiette, nous sommes passé de 12 à 5 minutes d’attente
La période actuelle n’oblige pas à tout garder ni à tout abandonner : elle impose de hiérarchiser. Les entreprises qui s’en sortent le mieux réduisent la surface mais augmentent l’utilité de chaque mètre conservé : calme quand il faut, micro-salles quand c’est pertinent, convivialité qui sert le travail, restauration sans file. Dans un marché polarisé, c’est l’expérience d’usage qui décide de la valeur et de la vacance. Et ça se pilote avec des chiffres simples en décibels et en minutes, qui sont bien plus parlants que la surface brute.
Sources
- Savills — European offices Q2 2025 : vacancy 9.1 % (+20 bps), polarisation (13 août 2025).
- Newmark (Greater Paris Q1 2025) — Vacance 10,3 % IDF (écarts QCA vs. périphérie).
- Officerentinfo (Q2 2025) — Vacance IDF 10,8 %, La Défense 15,6 %, QCA 4,7 %.
- CBRE — European Market Outlook 2025 — Rebond modeste des locations (+5–10 %), accent sur immeubles bien situés & serviciels.
- CBRE — European Outlook (PDF) — Écart prime vs secondaire appelé à s’élargir en 2025.
- Reuters / Le Monde (La Défense) — Repositionnement “plus vert & flexible”, question du modèle économique.
- Appel-Meulenbroek (2021) — Open-plan : 46–58 dB(A) typiques ; > 45 dB(A) = satisfaction acoustique en baisse.
- Smith-Jackson (2009) — Bruit & performance/cognition en open space.
- MySeat (2025) — Cas d’entreprise : scinder une grande salle en deux petites + pods visio → meilleure adéquation d’usage.
- MDPI (2019) — Mesures d’usage salles simples & non intrusives pour optimiser l’offre.
CONVERGENCE S’ENGAGE
Convergence s’engage avec Time for the Planet pour financer 100 entreprises vouées à la lutte contre les gaz à effet de serre. Découvrez l’aventure sur time-planet.com.
CONVERGENCE CONNECTÉ
Conseil – Archidesign – Ingénierie